基于权变理论的房地产融资模式选择——万科案例分析,房地产融资策略研究以万科公司为例

明股实债融资模式及会计处理详解

1、常见的退出方式包括回购和第三方收购，这种多样性使得模式分析更具复杂性。在监管套利的压力下，投资主体可能利用嵌套金融产品。会计处理上，需要根据合同条款和经济实质来决定金融负债与权益工具的区分。实践中，根据偿还义务和回报来确定确认类型是核心。

2、明股实债的账务处理需要进行明确的分类和记录。原因是明股实债是指公司在股权融资过程中，以实物或实物价值作为对价，向投资者发行股份或其他权益工具的情况。在进行账务处理时，需要将这些实物或实物价值的交易记录在资产负债表中，作为公司的负债项目。

3、明股实债模式中，投资人基于增信的需要往往要求进入被投资企业的董事会，抵押不动产，对重大事项有决策权，甚至派驻管理人员、保管印章等，但这些安排多数仍以保障投资人本金与利息预期收回为目标，并不谋求对融资主体的经营管理权，也不要求对融资主体的净资产和经营成果享有分配权。

4、明股实债就是明面上上是入股，实际上是借债。明股实债基本概念 明股实债是一种创新型的投资方式，按照字面意思理解即为“表面是股权投资，实质上是债权投资。

5、由于投资方最后需要退出，因此明股实债一般包含三个阶段：确认投资阶段、投资入股阶段和退出阶段。主要投资方一般有银行理财、集合信托、保险资金等。退出方式有被投资方回购、第三方收购等。明股实债的股权投资模式大致可分为股权投资模式、信托计划投资模式、私募股权基金投资模式，以及以上三种结合的模式。

6、明股实债是一种企业发行股票和债券的筹资方法。它的具体操作就是，企业在发行股票的同时，也发行了相应数量的债券。这些债券的本金和利息会在一定期限内按照合同约定支付给债券持有人。由于这种方法既为投资者提供了债券收益，又能让投资者在股市上获得潜在的股票收益，因此备受关注。

房地产项目融资的方式和作用还有方案的选择

上市融资——上市融资是直接获得巨额资金的重要渠道，但是我国的上市审查程序较为复杂，初期的成本比较高，很多中小型房地产都不会选择这种方式。信托融资——是指投资者通过购买信托的方式进行投资，由此来享受房地产升值所带来的实惠和利益。

信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。

贷款型信托融资模式。信托投资公司受投资者委托，以信托合同的形式将其资金集合，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。股权型信托融资模式。

房地产债券融资 不少房地产企业会通过发债来融资，不过这种方式对企业的要求高，一般是大型房地产企业才会去涉足的，而且现行状况下其债券市场在运作方面并完善，还存在一些缺陷，所以选择的企业较少。

房地产融资渠道8个

1、上市融资——上市融资是直接获得巨额资金的重要渠道，但是我国的上市审查程序较为复杂，初期的成本比较高，很多中小型房地产都不会选择这种方式。信托融资——是指投资者通过购买信托的方式进行投资，由此来享受房地产升值所带来的实惠和利益。

2、房地产融资包括但不限于以下途径：房地产抵押贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用。同业或跨行业资金拆借。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些，有的只是隔夜拆借。发行房地产债券或股票。

3、中小企业融资一般有八大渠道三十余种方法即：债权融资 股权融资企业内部融资项目融资贸易融资专业化协作融资政策融资上市融资。

4、房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

我国房地产企业融资方式分析

现有房地产企业融资模式是指房地产开发商确定了新的房地产投资项目后，依托现有企业进行融资活动。其由现有的房地产企业统一组织融资活动并承担融资责任和风险，在现有的房地产企业资产和信用的基础上进行融资活动，形成增量资产，并根据现有房地产企业的财务状况分析研究融资后的投资收益和偿债能力。

房地产融资包括但不限于以下途径：房地产抵押贷款。贷款到期，借款企业必须如数归还所贷资金的本息，并交一定数量的抵押品保管费用。同业或跨行业资金拆借。拆借利息由拆借双方自己商定，期限一般几天或稍长一些，有的只是隔夜拆借。发行房地产债券或股票。

法律分析：有下列方式：资本市场融资。银行信贷融资，这是比较传统的融资方式。房地产产业投资基金。指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。等等。

上市融资 基本上所有的企业通过上市这一途径都可以很快融集到大量的资本，房地产企业同样可以通过上市来筹资，而且通过这种方式融到的资金是可以充当注册资本来永久使用的，而且还款期限没有规定，只有企业没破产，就一直都在。

房地产行业如何进行融资?

上市融资 基本上所有的企业通过上市这一途径都可以很快融集到大量的资本，房地产企业同样可以通过上市来筹资，而且通过这种方式融到的资金是可以充当注册资本来永久使用的，而且还款期限没有规定，只有企业没破产，就一直都在。

书面申请；公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下： 第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

房地产信托融资模式有哪些?

1、即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，是目前市面上最为流行的房地产信托。

2、房地产投资信托基金和其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人，则是不需要交税的。房地产投资信托免交资本利得税和公司所得税，但股东要对自己所得的分红按照规定的适用税率交纳资本利得税和所得税。

3、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。

4、信托融资有哪些模式？借款信托股权融资 借款信托就是指受委托人接纳委托人的授权委托，将受托人存进资金按照其特定或者按信托方案对象、主要用途、限期、利率和额度放贷，并负责期满取回贷款本金的一项信贷业务。股份信托股权融资 股份信托要以股权投资方式将信托资金用于实业公司投资项目资金信托。

5、可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。 社会 资金 这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。 操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。